网易彩票

家在深圳,真实业主生活圈_房网论坛

0

|

33

【深度71】坂田低容纯大户现宅 正展逸园5年打磨终发售

咚咚牛浩思

积分:-

注册时间:-

主楼
2019-07-24 14:21:14
标签: 点击标签查看相关内容

【深度71】坂田低容纯大户现宅 正展逸园5年打磨终发售

在如今土地稀缺的大环境下,高容积率加超高层的新品楼盘几乎成了一个市场常态,而今天要介绍的这个新盘,简直就是主流市场的一个异类,高层+别墅的纯大户型产品,容积率仅1.1,花了长达5年的时间“打磨”,如今正现房发售。

项目位于坂雪岗科技城北区,是市重点开发区域之一,周边聚集了华为、天安云谷等大型产业园区。项目共1栋高层和12栋别墅,在售128-240㎡的大户产品,高层区间价在5.2-6.8w之间,别墅大户型均价10w+。本期【深度】,老牛便和大家一起讨论正展逸园。

关于此楼盘相关问题上,本贴会持续更新,老牛也会陆续推出更多集【深度】。可点击【加入9.9情报群】,获取最新的楼市情报。若想跟老牛咨询(因精力有限,需付费),欢迎粉我(老牛微信WEnewhouse)。当然若不咨询也可以关注老牛朋友圈获取最新深度楼评和地产资讯。


(该图片来自,微信公众号CIAA思雅景观)

分享
0
咚咚牛浩思

积分:-

注册时间:-

沙发
2019-07-24 14:26:32
目录

一、政策环境(板凳)
网易彩票二、整体区位及交通环境(地板)
三、地块信息(7楼)
四、关于开发商(11楼)
五、项目整体规划(14楼)
六、不利因素分析(18楼)
七、周边配套解析(21楼)
八、周边竞品(27楼)
九、小结(29楼)
十、价格分析(30楼)

往期回顾

【前海】招商领玺

【南山】华润城3期阳光粤海香山里花园五期天鹅湖三期半岛城邦4期蛇口枫叶望海公馆海境界2期宝能城京基御景峯东关·乐尚林居临海揽山御园晗山悦海城金众麒麟公馆

【福田】加福华尔登府邸皇庭公馆宝树台中洲湾万科香蜜府天健天骄
 
【罗湖】京基水贝村旧改

【盐田】佳兆业盐田城市广场碧桂园心海天誉

【宝安】中粮大悦城华强城新锦安海纳公馆榕江云玺锦庭卓越誉珑万科星城博林君瑞京基御景珑庭勤城达前海世界都市茗荟花园领航城五期

【光明】绿地新都会天汇城二期正大城宏发万悦山龙光玖龙台星河天地

【龙华】金茂府壹成中心华盛珑悦中森公园华府新彩苑安宏基·天曜深国际万科和风轩
 
【坪山】恒大城金尊府中城AIO碧桂园凤凰国际公馆碧湖春天花园 

【龙岗】特发天鹅湖畔仁恒公园世纪和成嘉业名园大族云峰诺德中央道2期信义嘉御山6期恒裕珑城桑泰龙樾龙园大观2期君胜熙珑山今日国际中心中骏云景府碧桂园云麓麟恒中心广场3期建信·天宸景华嶺莑佳兆业平湖广场颐安都会中央5期

【深汕】区域规划

欢迎加老牛个人微信(WEnewhouse)爆料,提供重大独家信息,如完整户型、样板首发、开盘现场销控、价格等,经确认,将会得到老牛100元私人红包奖。





咚咚牛浩思

积分:-

注册时间:-

板凳
2019-07-24 14:29:30
一、政策环境(16年禁墅令加码 低容产品稀缺)

03年禁墅令出台后,开发商在普通的住宅用地中,采取高低搭配的形式,将地块分为别墅区和高层配建区,通过弱化园林、缩窄楼距、高层配建等做法调整容积率,提高别墅占地面积。并规避国土部对于“独门独院、两至三层”的别墅概念,产品则以联排、叠拼、双拼等建筑形式为主。

16年禁墅令加码,国土资源部表示将进一步从严土地管理,重申全国各地停止审批别墅类供地和办理相关用地手续,对联排别墅、低密度花园等类别墅项目的审批也将进一步控制。同时,还严格要求限制低密度、大套型高档住房的土地供应,从而进一步调控住房供应结构。

正展逸园在官网显示于2014年10月正式土地登记,并于2015.3月拿到建筑工程规划许可证,时间正好卡在禁墅令加码之前,之后审批项目多以高土地使用率的超高层产品为主,类别墅项目近乎绝版,更加凸显项目类别墅产品的稀缺性。




咚咚牛浩思

积分:-

注册时间:-

地板
2019-07-24 14:34:14
二、整体区位及交通环境


【市重点开发区域,坂田北产业聚集】
项目位于坂田街道布龙路以北,该片区作为深圳重点开发区域和一体化先行示范区,主要以华为为龙头,包括神舟、康冠等企业的电子信息产业集群,现有规模以上企业123家、国家高新技术企业280家,125个产业园区。坂田一个街道的GDP常年占据整个龙岗区GDP总量的半数以上,是龙岗区的经济重镇。

18年10月,区委书记张勇在坂田调研时指出,要争取在坂雪岗科技城打造一个拥有8万平方米土地面积的科技总部基地,集中引进一两个高新技术产业,形成集聚总部效应。并强调各部门之间城市更新、规划国土、产业等部门要共同参与,分轻重缓急,共同将以华为为中心的坂雪岗科技城建设得更美更好。



咚咚牛浩思

积分:-

注册时间:-

4楼
2019-07-24 14:35:19
【扩容提质 加速推动】

受旧改进度影响,北片区增量土地匮乏,城市建设滞迟。根据深圳商报相关报道,18年坂雪岗科技城北区的城市建设用地达到16.67平方公里,占比75.16%,非建设用地面积5.51平方公里,占比24.84%,北区的城市建设用地已接近饱和。北区相对工业用地占比大,商服用地、市政公共设施、绿地广场等用地严重不足,已经对坂雪岗科技城的城市品质提升和创新升级发展造成了突出影响。

相关部门于17年提出将坂雪岗科技城扩容至坂田布龙路以南片区,18年《坂雪岗科技城扩容实施方案》获审议通过,19年4月,坂雪岗科技城片区纳入《深圳国家高新区扩区方案》。在《扩容实施方案》中明确确定,经扩容后,坂田南片区将纳入坂雪岗科技城,总面积28.51平方公里,可新增配套设施用地565.79公顷、产业用地110公顷。

坂雪岗科技城作为龙岗的西核心,定位以世界级新一代信息技术产业集群为核心,打造科技创新产业聚集、人居环境优越、社会管理高效、高端人才聚集的粤港澳大湾区科技产业与城市融合发展示范基地。

咚咚牛浩思

积分:-

注册时间:-

5楼
2019-07-24 14:59:08
【交通方面】

项目旁的坂澜大道两侧因目前住宅和产业密度较低,主要的地铁和公交线路都规划在坂雪岗大道(华为旁),项目距离在建地铁10号线的华为站和贝尔路站有1公里的距离,相对步行距离较远,或可通过其他交通工具换乘,地铁线路对于本项目并没有直接的利好作用。

项目毗邻城市干道坂澜大道,可快速连接坂李大道,也可由贝尔路到梅观高速到达原关内。与华为基地和天安云谷约几公里的距离,如果在这些区域上班,开车出行则较为便捷。


咚咚牛浩思

积分:-

注册时间:-

6楼
2019-07-24 15:06:33
坂银通道:预期2019年年底完工,预期未来从坂田出发可12分钟到达福田。

坂田一直以来并没有直接通勤市区的行车线路,到福田需要绕行皇岗北路或者清平高速,交通方面与关内的衔接较弱,坂银通道开通后,时间将缩短至大约12分钟,可便捷享受福田CBD成熟的市级配套。


地铁10号线:起自福田口岸,终点为平湖中心,途经福田、龙华、龙岗三区,是连接深圳中部发展轴和福田中心城区的主要交通线路。

10号线计划2020年建成开通,按照规划,10号线24个地铁站中有9个站均在坂田区域内,通车后,将结束坂雪岗、华为新城等不通地铁的状况,预计将改善梅林关拥堵,分担4号线的运营压力。将对龙华、坂田、平湖三大区域的交通起到较大的改善作用。
咚咚牛浩思

积分:-

注册时间:-

7楼
2019-07-24 15:12:16
三、地块信息

正展逸园在官网显示于2014年10月正式土地登记,并于2015.3月拿到建筑工程规划许可证,并于同年9月份通过土地使用权抵押,获得建设开发启动资金。


咚咚牛浩思

积分:-

注册时间:-

8楼
2019-07-24 15:15:08
从谷歌地图的历史图像来看,该地块14年开始动工,16年还现塔吊痕迹,17年初主体竣工,18年9月还在处理园林细节,进度较为缓慢。


咚咚牛浩思

积分:-

注册时间:-

9楼
2019-07-24 15:18:56
这是17.7月份家在网友拍摄到的正展逸园的进度,高层和别墅的外立面已经全部呈现出来,已经达到可准现房销售级别。



咚咚牛浩思

积分:-

注册时间:-

10楼
2019-07-24 15:19:33
项目于17.8月份就已经收到工程验收合格证,作为一个毛坯出售的项目,为何要间隔近2年后才对外销售呢?


咚咚牛浩思

积分:-

注册时间:-

11楼
2019-07-24 16:36:44
四、开发商介绍


深圳市正展实业有限公司,于2003年成立,注册资本2010万元,目前并未有其他成熟项目入市,作为一个成立了16年的公司来说,没有独立对外宣传网站,至今没有可宣传的代表作品,其开发经验和开发能力可见一般。


咚咚牛浩思

积分:-

注册时间:-

12楼
2019-07-24 16:38:14
本以为这就是这个公司的全部,直到老牛看到了它曾经的过往,原来该公司于2006年曾被万科收购90%的股权,当时还是曾经的深圳万科副总“肖楠”作为该公司董事长,直至2010年初,该公司易主,被现有法人收入囊中。2011年5月,将经营范围改为在合法取得土地使用权范围内从事房地产开发。

经查询,该公司法人旗下公司,有深圳市潮宏基建筑工程有限公司的背景。潮宏基成立于1999年,注册资本已达2.21亿,市政公用工程施工总承包壹级,房屋建筑工程施工总承包壹级,地基与基础工程专业承包壹级资质以及房产开发资质。

该公司承建过很多政府投资的大型工程项目。如深圳市滨海大道市政工程、深圳市市民中心西楼工程、深圳市公安局指挥中心工程、深圳市会展中心地基基础及装饰工程、深圳市新党校工程、红岭中学工程、华联城市花园工程、深圳市大学城体育馆工程、深圳大运中心Ⅲ标段(游泳馆)工程、深圳市招商澜园、观园商品楼工程、深圳市第三医院工程、深圳地铁前海车辆段10标工程、深圳地铁前海车辆段12、13、14标段工程、深圳地铁前海车辆段上盖物业平台工程1、2标段等。

在罗湖也有自己的开发代表楼盘,规模相对较小。

虽正展逸园是正展实业第一个开发项目,但潮宏基的工程背景还是让人心安不少。

咚咚牛浩思

积分:-

注册时间:-

13楼
2019-07-24 17:00:18
【物业公司】

项目引入深圳市抱朴物业服务有限公司(下称“抱朴物业”),该物业公司于2011年成立,公司注册资金500万元,总部设于深圳,专注于高端物业(写字楼、综合体、别墅等类物业)的资产管理服务。

从该公司官网了解,其主要服务于汕头、安徽等地住宅社区,在深圳仅有四个服务案例,其中一个为写字楼,一个是统建楼,另一个为南山最小精品楼盘,而与项目“豪宅”特质最为符合的为盐田的中通半山半海花园。可以参考其物业收费,别墅物业费9.8元/平米/月,高层物业费为3.8/平方米/月。

相较于项目西侧的万科物业而言,该公司名不经传,服务的都是小型社区或统建楼社区,实力较弱,社区服务行业尤其是别墅类的高端住宅,比较考验后续的管理运营能力,短期内难以判断。







咚咚牛浩思

积分:-

注册时间:-

14楼
2019-07-25 10:11:46
五、项目整体规划

项目位于坂田中心坂澜大道万科城东面,由深圳市正展实业有限公司进行开发,占地面积19911.17㎡,建筑面积51744.55㎡,共13栋楼,包括1栋高层,12栋别墅。

正展逸园已开展示中心,在售高层128平三房两卫、159四房两卫大户型,均价5.2-6.8w的区间价,别墅大户型均价10w+,高层总价750w起,别墅2000w起,容积1.1,车位比1:3,毛坯现楼交房,验资50w看高层样板,500w看别墅样板。




咚咚牛浩思

积分:-

注册时间:-

15楼
2019-07-25 10:14:45
项目的平面布局,西面靠近坂澜大道,西北角是一栋高层约22层,剩下的12栋为别墅均为地面4层,据销售人员介绍,别墅共6层。

从布局来看,项目优势在于纯大户社区,容积率低,密度低,缺点是占地面积小、内部配套较为缺乏。





(该图片来自,微信公众号CIAA思雅景观)
咚咚牛浩思

积分:-

注册时间:-

16楼
2019-07-25 10:23:34
7月最新进度

高层


大门


别墅
OCEANOX3617511_微信

积分:-

注册时间:-

17楼
2019-07-25 11:55:21
高层样板房上一个来
咚咚牛浩思

积分:-

注册时间:-

18楼
2019-07-25 16:33:15
六、不利因素分析

1、紧邻规划医院,或有交通等影响——根据17.7月份调整的法定图则中显示,正展逸园北侧和东侧用地规划为综合医院用地,未来周边或有交通拥堵的困扰,其他方面,一般置业者对医院类的公共配套会希望近而不临,在环境因素或有心理方面影响。


咚咚牛浩思

积分:-

注册时间:-

19楼
2019-07-25 16:34:07
2、资源不符“豪宅”形象——项目产品在规划上主要以高层大户、别墅的高端线为主,却没有豪宅标配的资源。如自然景观资源,西边是万科城,南面为工业用地没什么景观资源,北面和东南规划为医院和住宅用地,后期预计会被高层遮挡,山景资源少的可怜。

项目占地小,园林规划受限,看规划图,无泳池、会所类社区配套,或仅有高层旁一些绿地广场规划的活动空间。未来沿平南铁路或将规划有绿化用地,可连接至距离项目约700米左右的雪象体育公园。

咚咚牛浩思

积分:-

注册时间:-

20楼
2019-07-25 16:36:12
3、新政影响,定位尴尬——项目开发企业非名企、自身规划受限、外部资源不足,最大的卖点即是纯大户、类别墅加充足车外这几个卖点,这样的条件够豪宅有点费力,在价格上可以算一个豪刚产品,且后续增值空间有限。资产选择上,单纯以户型为主要购买条件的购房者应该不多,且选择余地很大。

因周边产业密集,在之前,或许还有企业可以绕开限购,购买商品住房作为一种资产配置。但在18.7.31的新政中,提到暂停企事业单位、社会组织等法人单位在本市购买商品住房的新规。

买得起的看不上,看的上得买不了,这就尴尬了。

  • 插入图片

    支持一次选择9张图片上传(使用Ctrl、Shift选中);

    支持jpg、png、gif,单张图片不超过10M,png不超过1M,gif不超过300K。

    • 继续添加

  • 提到好友

3(16px)

楼主最近发表

相关帖子

    大家都在看

    下载家在深圳APP

    关注家在公众号

    上海11选5开奖 疯狂斗牛 彩尊彩票 568彩票计划群 瑞祥彩票 全中彩票 22彩票 卓易彩票 快赢彩票 福建11选5官网