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【惠深34】上杨片区日臻完善,淡澳河西岸成熟老盘三远大爱城再推新!

惠州牛浩思

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21楼
2019-09-29 17:21:27
目前已入住的楼栋为1-9栋、11-21栋、31-33栋,已经超过总规模的一半以上;在建在售的为10栋、25-26栋,售价均价为1.3万元/㎡;其余楼栋还处在待建状态。


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22楼
2019-09-29 17:22:34
近距离航拍可了解目前项目的现状。

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23楼
2019-09-29 17:58:45
④户型分析 

在售的10栋为两梯四户,户型为127㎡3+1房、141㎡4+1房;25-26栋为两梯五户,户型有83㎡2+1房、94㎡2+1房、97㎡三房和两种113㎡3+1房。

想来看看10栋的两种户型。由于10栋位处项目中心位置,俗称楼王位,因此户型都以大户型为主。

127㎡3+1房,不完全的南北通格局,客餐厅开间和进深都比较宽阔;与厨房相连的生活阳台也比较大;三间卧室朝南,且都有大飘窗;比较有意思的是的是主卧配有一个大面积、大弧度的圆形飘窗,目前在惠湾地区非常少见;此外,北侧入户花园也可独立成一个房间。总体而言,这是一个舒阔型3+1房户型。


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24楼
2019-09-29 18:06:02
10栋141㎡4+1房,算是项目建面最大的户型。

户型南北熔透,但北阳台和南向主阳台基本错开。南向主阳台外扩处为扇形。主卧同样配有大面积大弧度圆形飘窗。同样也有一个入户花园可独立成房间。


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25楼
2019-09-29 18:11:32
25栋和26栋为连体楼,户型为布局为镜像对称。

83㎡2+1房,入户极为客餐厅,入户门直对大阳台。两间卧室两侧分布,其中一间卧室窗户小采光很受限;厨房形状不太规则,且采光窗为斜向采光不太充分;有一间入户花园可独立成房间。总体来说这个户型为刚需型户型,缺点较多但基本满足生活需求。

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26楼
2019-09-29 18:16:51
94㎡2+1房,算是比较舒适的三房格局。

竖厅结构,两间卧室配有阔景飘窗,一个入户花园可拓展,不过连接厨房的生活阳台挡住了公卫的采光。

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27楼
2019-09-29 18:21:30
97㎡三房,横厅结构,主阳台朝北采光,客餐厅和主卧均为北向采光。房间南侧与客餐厅不完全对称,缺少方正感。

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28楼
2019-09-29 18:24:01
113㎡3+1房有两种,其中一种,竖厅结构,与94㎡2+1房相类似,北侧多一个次卧。

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29楼
2019-09-29 18:25:58
另一种113㎡3+1房,横厅结构,客餐厅、主阳台、厨房、主卧和一间次卧全部朝北采光;南侧一间次卧、一个入户花园和公卫朝南采光。

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30楼
2019-09-29 18:29:38
三、项目配套

①内部配套 

项目的内部配套,主要包括南向主大门的五象广场即仿制巴黎凯旋门造型;独立的业主会所;1000㎡地中海风格游泳池;社区5.2公里慢跑径;老年人太极广场;社区内建造的500米仿生态自然溪流;一处高标准高尔夫推杆练习场;3200㎡国际双语幼儿园;一处双标准网球场;以及沿街10000㎡综合商业区。

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31楼
2019-09-29 18:39:20
②外部配套

商业配套方面,上杨片区及周边区域的商业配套在大亚湾区来说,应该是最高档、最齐全的。最近的大型商业当属试营业不久的灿邦新天地商业体,商业面积达15万㎡。此外,以龙海二路-大亚湾大道这两个大亚湾东西向和南北向主干道交叉点为中心,方圆两三公告里内,聚集了万达广场(2017年11月开业)、华南建材城、华美达酒店、壹品国际写字楼、惠丰城写字楼及家居建材市场等商业体,此外还有万达广场对面待建的灿邦珑庭广场商业体。稍远一点距离的,北侧淡水城区由大润发、天虹商场、星河COCO Garden、万联广场(家乐福)等商业,南侧较远处还有居然之家、龙海三路世纪城商圈,以及东南部澳头片区的成熟商圈。
 
教育配套方面,项目周边的公立、私立学校比较丰富,除了公园上城配备的公立西区一小科创园分校(已于去年9月开学)之外,项目东南侧还有一处地块规划为小学,目前已经在建西区五小;此外,项目地块西南侧不远处,还有一处土地规划为初中用地,详细规划建设计划目前不详。
 
周边西侧和北侧,万达广场附近,配有西区一小、西区六小、兴汉小学、华南师大附校、北大培文惠州实验学校等;东侧大亚湾中心区北区,配有澳头二小、育英学校;东南侧澳头片区则有大亚湾最成熟的教育资源,如澳头一小、大亚湾一中、澳头实验学校等。
 
幼儿园方面,项目周边比较缺乏,目前社区自配的幼儿园未正式运营,距离项目较近的幼儿园,如德丰凯旋城幼儿园、海惠花园幼儿园、花千树苑幼儿园等周边可选择的比较多。

市政文娱配套方面,该片区有着丰富的自然山水景观休闲资源,无论东西南北,都有较好的休闲去处。北侧的狮子庵城市郊野公园、亚公顶森林公园,西侧的板障岭森林公园、在建的大亚湾儿童公园,东侧及南侧的大亚湾文体中心、红树林湿地公园、虎头山公园、市政惠民广场等,以及澳头片区的南蛇岭公园、滨海公园等,组成了较为立体丰富的文化娱乐休闲体系。此外,外围的小桂湾、霞涌黄金海岸等热门旅游景点,距离项目也只需要三十分钟左右车程。
 
市政配套方面,项目南侧大亚湾科创园内设有大亚湾政务服务中心(功能类似深圳市民中心),项目东侧大亚湾中心区北区则聚集了大亚湾管委会等大部分行政机构。

医疗配套,最重要的资源就是项目东侧直线距离约3公里的中山大学惠亚医院,这也是大亚湾唯一一所三甲医院。
 
此外,西北侧的大亚湾西区医院,惠阳淡水城区的惠阳人民医院、惠阳三和医院,以及社区自配的社区健康服务中心,可以构成另一级别医疗保障。

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2019-09-29 18:48:02
四、项目竞品分析

①片区竞品分析

碧桂园太东公园上城(目前在售项目为“海德尚园”)——项目体量较大,社区配套齐全,产品以高层为主;一二期已经交房,已经初步形成良好的居住氛围;但区位环境相比较差,目前外部道路建设还未完善,多条规划道路还未开建,区域内交通体系还需完善。社区自配街铺等商业体刚刚进入运营阶段。 目前价格1.42万元/㎡带装修,与本项目相当。
 
仁和美地家园——位于大亚湾西区上杨片区,公园上城南侧,惠深沿海高速澳头收费站附近,离万达广场、大亚湾科创园、北大培文学校较近,周边目前配套与公园上城相似;建设体量由12栋高层住宅、一个幼儿园组成,与本项目不可比;目前在售户型为建面89-116㎡的2+1房至3+1房,毛坯交房,均价1.3万元/㎡;项目开发商为惠州本地地产企业。
 
碧桂园翡翠山,同样由碧桂园开发,更靠近万达广场和惠阳淡水城区,地段略胜一筹;该项目建面为120万㎡,比本项目更大一点;翡翠山由别墅、酒店、高层住宅、综合商业体、公寓、公立学校等组成,且已运营近10年时间,居住氛围比本项目更为成熟;项目在售82-143㎡二至四房,带装修交房,与本项目类似;价格为1.45万元/㎡,比本项目稍高。
 
星河丹堤,由知名房企星河地产开发建设,位于惠州南站附近,若论与惠州南站的距离远近,该项目比本项目更有优势;星河丹堤项目建面超过100万㎡,与本项目相当;该项目由别墅、高层住宅、综合商业体、公立学校组成,也已运营近10年时间,比本项目更有优势,配套也更为成熟;目前星河丹堤在售100-170㎡大户型,目前均价近1.8万元/㎡,且为毛坯交房,均价比本项目高出4000元左右。
 
国韵华府,由深圳本地开发商旭生集团开发建设,是该企业在惠湾开发的第二个项目。项目位于公园上城西侧,是离项目最近的在售项目,周边配套相类似;国韵华府只有4栋高层,体量无法与本项目相比;该项目在售44-89㎡一至三房,为中小户型盘,自配商业、园林等也很少,与本项目定位不太一样;价格方面,均价1.25万元/㎡,毛坯交房,比本项目有优势。
 
泰丰牧马湖,由泰丰地产开发建设,位于万达广场南侧,紧邻大亚湾大道,地段及周边配套方面优于本项目;该项目总建面有70多万㎡,由别墅、高层、小高层、私立学校组成,体量比本项目稍小,但档次稍高;在售90-170㎡三至五房,毛坯交楼,高层均价1.38万元/㎡。
 
新华联广场,由中国500强企业新华联集团开发建设,位于中心区北片区,中兴三路与中兴北路交汇处东南侧,地段和周边配套比本项目稍差;该项目总建面近100万㎡,由高层住宅、小学与社区商业体组成,与本项目相当;在售88-120㎡三至四房,均价1.35万元/㎡,毛坯交房,整体比本项目稍低。
 
碧桂园太东天樾湾,同样由碧桂园和太东集团合作开发,位于中心区北片区东南角,属于超过100万㎡的大体量楼盘,开发周期较长,靠近淡澳河红树林湿地,景观资源比本项目有一定的优势,但目前周边生活配套比较缺乏。项目占地约31万㎡,总建筑面积约101万㎡,分四期开发,与本项目相当。目前在售户型91/109/128㎡3房至4房,均价1.29万元/㎡,带装修交房,比本项目低。

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2019-09-29 18:51:39
五、综合点评
 
优势:
 
▲项目所在片区为大亚湾西区上杨片区,也是大亚湾的实际地理中心,汇聚了大量中高档商业体,是将来大亚湾实际的核心商务区和中心城区所在,具有较高的宜居性。项目一路之隔的灿邦新天地15万㎡商业综合体,已经试营业,对项目有直接利好。
 
▲项目周边有淡澳河市政河畔公园、狮子庵城市郊野公园、红树林湿地公园、虎头山公园、澳头滨海公园等自然景观和惠民广场、大亚湾文体中心等休闲配套,未来入住可享受区域内成熟文娱休闲配套。
 
▲项目本身体量较大,社区园林景观营造标准较高,建有游泳池、高标准会所,且配有幼儿园,周边还将配建公立小学和初中社区内配套比较完善,已经初步形成良好的居住氛围。
 
▲项目位处惠阳、大亚湾西区、大亚湾中心区三区交界之处,距离惠深沿海高速出口较近,交通便利。
 
▲项目南侧紧邻大亚湾科创园,聚集了高新产业及高端人才,对于社区的人群素质、产业支撑会有积极影响。

 
劣势:

▲项目只建设到一半,已交房区域还未大量入住常住人口,社区人气还显不足;且在持续建设开发过程当中,惠对已入住业主形成噪音、扬尘等环境干扰。
 
▲项目幼儿园还未正式运营,西区一小科创园分校刚刚运营不久,各种文体休闲娱乐设施还未受到检验。
 
▲社区东侧规划的龙山十路道路建设还未建设完成,区域内交通体系还需完善。
 
▲项目还将持续建设中,未来扬尘、噪音、夜间光照等不利因素将存在较长时间。

▲项目户型的拓展性与其他部分竞品项目相比,稍显不足。
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