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宝安这盘最低600万起 半年多竟已成交77套!

金德霞

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主楼
2019-08-30 14:05:26
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宝安这盘最低600万起 半年多竟已成交77套!

宝安中心区一共有30来个二手房楼盘,由于片区目前最大的短板,就是缺乏名校学位的支撑,现在唯一能归纳到“名校”二字的,就只有宝安实验,作为全市八大排名能排在前三十的学校,在宝安区的地位基本能企稳前三。


因此,该校的学位房,能受到大部分对学位有要求的改善型家庭关注,不过该校的学区较小,处在宝安中心区范围内的楼盘只有三个,分别是凯旋城、西岸观邸、熙龙湾二期(一期不是宝安实验学位)。


这三个楼盘的定位也比较精准,熙龙湾作为豪宅类产品,最小面积都是115平以上的户型,上车的总价门槛太高,1500万起;


西岸观邸鸿荣源打造定位是精品花园小区,花园虽然较小,但是配套全齐,地铁口,幼儿园,游泳池,2层绿化,户型赠送比较多,折算起来单价也不便宜,但总价比凯旋城低,N+1户型设计,西岸观邸50平2房(使用率70平米)总价550万左右, 78平的赠送面积多(实用面积108平米)3房2厅总价760万---850万左右,94平米4房总价920万左右,101----115平米大4房最多赠送60平米价格1100万到1300万左右,141平复式为主,鸿荣源品牌开发自己管理。


而凯旋城的价格、定位、体量,却是最能迎合大众需求的楼盘,虽然最小面积都是83平起的两房,但是也有不少百平出头带两卫的户型可选,毕竟对于自住家庭而言,一个卫生间还是不太够用的。大户型的总价不至于比肩熙龙湾二期,对比西岸观邸同价位的户型,在小区配建的功能型设施上,也会更迎合购房者的需求。


这也是为什么凯旋城的成交量,能够比其他两个楼盘都要的高主要因素。


更多楼盘一线真实情报:

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(凯旋城正大门)


金泓凯旋城与南山前海自贸区交汇,作为宝中第二大社区,一期跟二期双重绿化,既享受了地段之利,同时片区内的配套设施也十分齐全。


目前已有宝安实验学校公立九年制,在宝安排名靠前,小学和初中都很好,学校就在小区门口,上学非常便利,不用接送,小区自带幼儿园,公立,就在小区里,买此小区小孩上学非常便利。


(5栋幼儿园出入口对接学校入口)


因为宝安是个新区,之前的富豪全在福田罗湖南山,如果在市区有房,在宝安购房肯定要考虑路程的问题,从南山过来一个红绿灯就到此楼盘,科家园开车仅20分钟,门口宝安大道连接月亮湾大道和深南大道,楼下就是地铁一号线新安站,新湖路连接孟海大道零距离,交通地段都非常好。



西门出口和8栋地库出口就是新湖路直接梦海大道到前海自贸区。



4栋东门出口,到新城检查站直通深南大道。



12栋西门出口,到新安地铁A出口,地铁就在家楼下。


三家医院就在路对面,熙龙湾一期再建欢乐海岸走路10分钟,门口还有个规划的学校,一方中心走路15分钟,图书馆,博物馆,演艺中心,区政府,人民广场等配套齐全。

 


凯旋城西门摄:南方医科大学(三甲医院)



网易彩票新安站地铁口摄:熙龙湾前面正在建设中的升级版欢乐海岸。

          


               

新安站地铁口摄:壹方城综合体,走路过去8分钟。


2006年一期入伙,开盘价格6000-8000左右,2009年二期开卖,价格9000-15000,当时价格处于低谷受深圳河的影响,经过慢慢处理,价格一路飙升,现在河已经不是任何问题啦,连接欢乐海岸,水已经清澈啦,与污水也隔绝,之前水抽干,处理污泥,所以不用再担心这个问题。


跟随周边配套和学校的提升,这个楼盘满足购房者居住环境,教育问题,投资升值,所以就成了宝中热盘,月月成交数几十套。


(凯旋城小区外大门口园林)

         

(小区大门对面的市政公园)

                           

(凯旋城篮球场)


(凯旋城网球场)

                  

(凯旋城的社康中心)


(小区平面图)


大家可以看到的是,光是凯旋城自身配建的设施,基本就能满足到自住家庭日常所需,不过目前商业配套还是有一点点硬伤,不过只是买菜做饭的话,人人乐也足够用了,毕竟不远就是壹方中心综合的,想要进行高端消费的话,只有一个地铁站的距离,可以说是繁华闹市就在旁边,自住的地方却远离了喧嚣,做到了商住分离,闹中取静。


相信大家看到上面的介绍,对凯旋城会有一个大概的了解,下面我们来关注一下凯旋城今年上半年的成交数据,看看到底是那些户型被成交了,而且针对户型做个简单点评,还有这些成交价放在当时市场行情,是否具有较高的性价比。


1月(共6套):

网易彩票14楼156平米1130万,1楼84平米588万, 8楼102平米770万,

网易彩票10楼106平米830万,15楼140平米1020万,3楼175平米1250万


【行情分析】


1月成交的户型,分布的楼栋位置比较好,而且总价还较低,1月是检笋盘最佳时机,那个时间段里有不少业主急需资金周转,为了能快速回笼资金,在价格上会进行让步,而买家这一块的话,有不少人都开始计划回家,不太愿意出来看房,等于20%的客户挑选80%的房源,处于这样的一个市场氛围下,这批数量有限的买家,可以说是在捡漏。


【成交户型点评】


84平米:朝南,客厅正出阳台,花园中间安静,因为是一楼,总价特别低,同时期同户型价格680万 以上,所以为学位为3房还是值得入手的价格


户型分布:3A.B座8A.B座C.D户型错层设计,客厅正出阳台和卧室出阳台,2+1房和2+3房设计,小区最小面积3房户型,也是小区成交均价最高的户型




102平米:二期大堂非常阔气,户型非常稀缺,正规3房首选户型,这个户型比较受欢迎,在卖单价一直偏高,所以成交770万也是非常优惠的


户型分布:12A.B.C.座A.B户型,分东南和西南朝向,户型结构一样




106平米:正规3房,因为客厅没有阳台,所以相对单价会低于102户型,这户型有朝南朝北,客户830万买这套原因是安静,正规大3房2厅2卫,楼层10楼,装修保养好,总价属于市场价格


户型分布:4G.F.5栋AB户型,格局一样,朝向有区别




156平米:楼王栋,正对大门口,看花园泳池,南北通透户型,成家此房是看中户型,进门送入户花园,客厅正出阳台,前看南山,后看泳池,4+1房,这户型一直很好成交,只要价格合适,消化周期不会长。


户型分布:3AB.4AB.8AB座AB户型,错层设计,客厅正出阳台和侧出阳台




140平米:热销户型,9栋花园中间,此户型成交优势安静,4+1房,花园正中间看花园看泳池,最佳楼层,装修好,1020万成交当时价格非常划算


户型分布:1.2.7.8.9栋都有,户型分错层,非常安静




175平米:大平层,大4房,10栋非常稀缺,1250万买这套也是性价比非常高,朝南,前后看园林,正规4房2厅2卫3阳台,这个价格再当时非常优惠


户型分布:10.11BC座.AB户型,单层卧室多个阳台,看花园和看海景




2月(共6套):


4楼140平米1130万, 11楼102平米830万,22楼145平米1120万,23楼102平米850万,4楼175平米1320万,20楼102平米838万


【行情分析】


2月份,处于春节假期期间,整体行情变化不大,成交量和带客量都少,但是成交价格却已有所上涨,而且2月成交的户型,跟1月基本差不多,这些凯旋城的经典户型,在带客量不高的情况下,也还是比较受欢迎的。


【成交户型点评】


140平米这种户型双龙抱珠户型,二期10.11.B.C座C户型,12A.B.C座D户型,非常漂亮,没有浪费面积,这套可以看海景,通风采光非常好,因为好所以被选择。



102平米:经典3房,稀缺户型,成交3套,2套朝东南,一套朝北,3个阳台,这个户型什么时候都好卖,放盘比较少,户型分析看1月有,这里就不重复介绍,175的户型1月也有分析,户型一样。


【学区房,报名期,小阳春,行情好】


3月(共14套):


19楼115平米880万,7楼147平米1050万,22楼133平米1060万,


22楼102平米850万,15楼145平米1100万,5楼127平米920万,


19楼145平米1050万,8楼134平米1000万,7楼163平米1160万,


28楼128平米1000万,10楼80平米608万,4楼138平米1050万,


网易彩票30楼133平米870万,10楼140平米1150万


【行情分析】


凯旋城属于宝安实验的学位房,在今年小一、初一报名之前,还是有很多没有提前准备学位的家长,因为小孩学位的事而不得不临时抱佛脚,可能他们没有把积分问题考虑入内,但最起码得先把申请学位的资格给办成,3月份凯旋城的成交明显上升,并且价格还算平稳,这个月成家户型4房居多,刚需换房较多,多半都是为学校来。


【成交户型点评】


网易彩票80平米:4。CDE座A。B户型,花园中最小的户型,正规2房,户型结构方正,客厅正出阳台,东北向视野无遮挡,功能间明亮,送飘窗


成交理由:所在学区学位在,楼层佳,钥匙在手,看房方便,满2年



128平米:4.G.F.G户型特点,错层设计,双层主卧送弧形书房很大可以做卧室,单层主卧送方正露台,也可以做房间,其它格局一样,送入户花园,工人房,东南朝向,可以做正规4+1房2厅2卫,


网易彩票成交理由:高赠送,楼层高,视野好看前海




127平米:位置在1.2.9AB.座CD户型,全部都在花园中间,朝东南和正南和西南,所有功能间都看园林,安静3+1房,主卧送飘窗,格局好用


成交理由:虽楼层低,但户型位置好



133平米:分布在4C的E户型和4E的D户型,正规4房,客厅侧出阳台,南北通透,使用率高


成交理由:2套都是高层,总价低4房



4月(共26套):

16楼157平米1180万,11楼106平米770万,7楼115平米920万,

22楼173平米1450万, 4楼127平米980万, 6楼127平米950万,

14楼106平米800万,1楼133平米880万,11楼146平米1120万,

13楼84平米720万,15楼185平米1480万,21楼106平米800万,

10楼102平米820万,24楼106平米780万,5楼106平米850万,

16楼80平米648万,18楼106平米750万,10楼145平米1100万,

2楼118平米925万,28楼80平米595万,15楼107平米780万,

25楼158平米1000万,13楼128平米955万,15楼80平米610万,

18楼164平米1206万,10楼140平米1150万


【行情分析】


4月成交户型,基本上面都有解析,在此不再提及,但是4月成交大热的因素有两个:


一、还是学区房


二、谣传新版征信“不久”要出台,买卖双方都担心新版征信会影响自己的购房计划,此时也有不少业主调低价格出售,毕竟卖房换房的业主,同时也是别人的买家啊,成交的房源普遍具有不错的性价比。


5月份(共19套):


6楼145平米1060万,1楼158平米980万,29楼115平米950万,

5楼125平米950万,6楼173平米1500万,6楼80平米592万,

4楼145平米1065万,23楼128平米920万,10楼80平米590万,

25楼125平米1125万,3楼133平米960万,6楼140平米1100万,

13楼143平米1150万,25楼80平米620万,12楼173平米1500万,

21楼130平米1100万,31楼80平米600万,6楼175平米1480万,

13楼158平米1300万


【行情分析】


说好的“新版征信”并没有来,但是5月的客户多半都是2月-3月卖房,已收到房款的“前业主”,这类客户属于刚改,以自住为主,并且清楚知道自己的需求是什么。


或许5月凯旋城成交的房源没有4月多,但是与业主摆台时,发现价格已经没有之前那么好谈了,所幸这批刚卖掉房产拿到钱的买家,对房价的接受度倒是较高,买卖双方各让一点就签合同了。


可能这些买家也是担心后续市场出现变动,价格上变化,会导致自己的购房成本变高。


6月(共6套):


14楼157平米1250万,22楼127平米990万,19楼133平米1000万,

19楼160平米1330万,19楼80平米680万,11楼84平米730万


【行情分析】


6月的成交量直线下降,看房量还是不少,但是出手的人少了很多,或许该买的已经买了,剩下的大多处于观望吧,不过成交价格对比之前几个月的价格,是明显的“涨”了。


比较值得关注的户型是14楼的楼王单位,户型好,装修也很不错,还有22楼的楼层好,而19楼则是朝向好,户型使用率也高,这些户型的分析,上面都有提及,在此不再多说。


【涨幅分析】


我们来回顾一下,看看凯旋城今年1月份到6月份的涨幅水平如何。

 

2房80平米:朝东北今年最低成交595万最高610万,朝南2房最低648.8万到最高成交到680万,价格相差30万左右,正常涨幅,这类客户基本是纯刚需买来过渡婚房加投资,3.5年卖掉再买3房,基本满足首次买房的需求,地铁,购物,地段,升值


小3房:84平米成交595万到730万,涨幅135万,现在业主报价780万,这类户型安静,对3口之家有要求的客户来说,首选,安静,又是3房,总价低,升值来说,学校对2房换3房的这类家庭来说非常适合


大3房:102平米3房从770万到850万成交,涨幅80万,到现在业主报价直接900万,这种户型相对比84的的三口之家来说会舒适很多,正规3房2厅2卫,选择这个户型的客户还可以选择106平米,115平米,125平米3+1房,这些都是正规3房2个洗手间,价格相差100万左右,都值得推荐


大4房:140平米1020万到1150万,涨幅130万,158平米1130万到1330万,涨幅很可观200万,175平米1250万到1480万,涨幅230万,目前来看是涨幅最多的,看来4房实打实的涨幅最高,二胎放开需求最多的还是4房,


温馨提示:以上统计均为我自己知道的,还有没有统计到,仅供参考,希望能帮到正需要或者正要需要的您!!!


宝安实验学区翻身片区:新锦安雅园三期,新锦安雅园二期,新锦安雅园一期,中南花园,中商花园,中怡名苑,德邻雅筑,泰华苑,石鸿花园,富铭花园,中怡名苑,宝海花园,,庆宜华苑,新乐花园,石鸿小洋房,晶美花园,这边总价和单价会低于宝中,如有需要可以直接联系本人



其它户型详情可以来电咨询,这里就不一一介绍,10年精耕实验学区房能给到你一些建议,让我们在买房的路上买的安心,住的舒心,升值的开心。


(本文作者:淘房会会员金德霞13684915169)



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金德霞

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沙发
2019-08-21 18:02:17

金德霞

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板凳
2019-08-25 20:28:54
每个楼盘都不是十全十美,但是成交热门肯定是有理由的,欢迎客户来了解这个小区
675888908

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地板
2019-08-30 15:25:56
每个小区都有特点
LegenKniT

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4楼
2019-08-30 16:07:21
凯旋城优点:
占据宝中很好的位置,离前海、地铁、壹方城等都近。
宝安实验学校就在小区旁边,上学不用出社区。
总楼层不是很高,社区较大,平时小区里面活动方便。
价格在宝中还算中等。

凯旋城缺点:
物业管理和保养的水平一般,使得小区显旧 ;
户型普遍不方正,赠送少。
tangtso

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5楼
2019-08-30 16:56:22
还有一点,这个小区是风水很差,经常出人命。反正我买房直接排除掉,住着晦气。
引用LegenKniT的发言:
凯旋城优点:
占据宝中很好的位置,离前海、地铁、壹方城等都近。
宝安实验学校就在小区旁边,上学不用出社区。
总楼层不是很高,社区较大,平时小区里面活动方便。
价格在宝中还算中等。

凯旋城缺点:
物业管理和保养的水平一般,使得小区显旧 ;
户型普遍不方正,赠送少。
哈哈哈哈问你个事

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6楼
2019-09-01 15:29:09
物业差是实际
引用tangtso的发言:
还有一点,这个小区是风水很差,经常出人命。反正我买房直接排除掉,住着晦气。
xxchoon

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7楼
2019-09-01 22:32:36
位置好
机器人

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8楼
2019-09-01 23:50:10
现在能买得起凯旋城的三房的基本都属于改善型的了,凯旋城大户型多,价格合适,怎么黑都黑不到了。我就是近期入手凯旋城的业主,之前住南山,看多了宝中的房子,最新选择了凯旋城,各自拿自己实际需求去打分就行了,实在是银子不够,银子够了就直接熙龙湾了,宝中其他楼盘也有优点和缺点,就看个人选择了,好在凯旋城每年成交活跃,以后读完书卖房改善也流通快,谁也不会一辈子就住一个小区…
ca830

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9楼
2019-09-02 13:48:43
分享一份金泓凯旋城的价值潜力资产评级报告http://www.51fcpj.com/Uploads/Doc/20190902134609.pdf
金德霞

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10楼
2019-09-20 13:50:19
打不开?
引用ca830的发言:
分享一份金泓凯旋城的价值潜力资产评级报告http://www.51fcpj.com/Uploads/Doc/20190902134609.pdf
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