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主楼

2019-11-18 11:04:46

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【深度85】铁仔山下70万㎡综合体涅槃重生的山海上园

西乡街道铁仔山-平峦山这一带多以低密度旧厂房为主，政府为盘活土地资源，激发片区发展活力，先后规划了10多个旧改项目，并提出了“一城、一镇、一港、一河、一谷”的战略布局，五大产业片区协同发展。

作为片区内首个较为大型的综合体项目—山海上园（推广名为山海上城），相信很多人都不陌生，一期产品早在2014年便入市了，期间经历了公司高层动荡、业主纠纷等一系列问题，如今尘埃基本落定，由京基全面操盘，二期新品将推，后续三、四期也在紧锣密鼓地建设当中。

关于此楼盘相关问题上，本贴会持续更新，老牛也会陆续推出更多集【深度】。因精力有限，老牛不在微信中做咨询，若想跟老牛线上实时沟通，可点击【加入9.9情报群】，获取最新的楼市情报。当然欢迎您继续粉我（老牛微信DDnewhouse），因为你会第一时间看到老牛朋友圈的最新深度楼评和地产资讯。

根据开发商最新消息，预计将于近期推出二期2/6/7栋，按照惯例，那让我们先来猜猜其带装修的均价大概多少万/平。

周边新房：

周边二手房：

0

周边二手房

四房及以上/111.00㎡/706万

润恒尚园

三房/123.00㎡/688万

润恒尚园

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沙发

2019-11-18 11:09:25

目录

一、项目整体区位及交通（板凳）
二、铁仔山片区的重点规划及产业发展（9楼）
三、地块信息（20楼）
四、开发商资历及承建单位情况（29楼）
五、项目整体规划及不利因素（41楼）
六、周边配套解析（52楼）
七、周边竞品（62楼）
八、小结（64楼）

往期回顾

【前海】招商领玺、深国际颐湾府

【南山】南翠华府、华润城3期、阳光粤海、香山里花园五期、天鹅湖三期、半岛城邦4期、蛇口枫叶望海公馆、海境界2期、宝能城、京基御景峯、东关·乐尚林居、临海揽山御园、晗山悦海城、金众麒麟公馆

【福田】加福华尔登府邸、皇庭公馆、宝树台、中洲湾、万科香蜜府、天健天骄

【罗湖】京基水贝村旧改

【盐田】佳兆业盐田城市广场、碧桂园心海天誉

【宝安】中粮大悦城、华强城、新锦安海纳公馆、榕江云玺锦庭、卓越誉珑、万科星城、博林君瑞、京基御景珑庭、勤城达前海世界、都市茗荟花园、领航城五期

【光明】乐府花园、华润公园九里、勤诚达正大城二期、绿地新都会、天汇城二期、正大城、宏发万悦山、龙光玖龙台、星河天地

【龙华】锦顺名居、龙湖春江天玺阁、深国际万科和雅轩、恒裕未央花园、金茂府、壹成中心、华盛珑悦、中森公园华府、新彩苑、安宏基·天曜、深国际万科和风轩、
锦顺名居

【坪山】恒大城、金尊府、中城AIO、碧桂园凤凰国际公馆、碧湖春天花园

【龙岗】正展逸园、特发天鹅湖畔、仁恒公园世纪、和成嘉业名园、大族云峰、诺德中央道2期、信义嘉御山6期、恒裕珑城、桑泰龙樾、龙园大观2期、君胜熙珑山、今日国际中心、中骏云景府、碧桂园云麓、麟恒中心广场3期、建信·天宸、景华嶺莑、佳兆业平湖广场、颐安都会中央5期、卓弘星辰、昊龙华庭、京基御景半山

【深汕】区域规划

欢迎加老牛个人微信（WEnewhouse）爆料，提供重大独家信息，如完整户型、样板首发、开盘现场销控、价格等，经确认，将会得到老牛100元私人红包奖。

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板凳

2019-11-18 11:41:51

一、项目整体区位及交通

项目位于宝安区西乡宝安前海宝安大道铁仔山公园旁，处于重点发展地区太空港和前海合作区之间，属于铁仔山生态景观轴心，具有较强的生态资源优势,总建面约70万㎡的大型综合体项目，分为四期开发，一期及二期的1/3/5栋已售罄，二期2/6/7栋将于近期推出。

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地板

2019-11-18 11:43:35

【地铁】距离最近的1号线“固戍站”相对较远，步行至地铁口的距离约1.2公里（根据百度测距），步行至地铁站耗时较长，轨道交通出行略显不便。

【自驾】落座于两山体之间，临主干道宝安大道，日常自驾出行较为宝安大道的通行状态。

【公交】公交配套方面，项目附近有华万工业园、固戍红湾2对公交停靠站，来往的线路较多，有部分线路可以到1号线“固戍站”。

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4楼

2019-11-18 11:54:26

香草世界 Teemo510 BHUAN 大家来说下你们对山海上园的真实的感受！

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5楼

2019-11-18 12:02:04 来自Android手机客户端

京基是加进来操盘还是？处于什么角色？

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6楼

2019-11-18 13:55:25

之前的开发商是康达尔，京基后来收购了康达尔71%的股权成为了现任老板

引用5楼竟2826661_微信的发言:
京基是加进来操盘还是？处于什么角色？

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7楼

2019-11-18 14:44:13

据那边销售透露，现在整个营销策划团队都是京基的了，京基收购康达尔成为康达尔的大股东，旗下土储未来都将由京基来开发。

引用5楼竟2826661_微信的发言:
京基是加进来操盘还是？处于什么角色？

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8楼

2019-11-18 14:47:00

项目门口的固戍红湾站，经过的公交线路较多，其中也有公交线路可以去到“固戍”地铁站。

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9楼

2019-11-18 14:48:40

二、铁仔山片区的重点规划及产业发展

铁仔山片区位于粤港澳大湾区东岸，广深科技创新走廊沿线，毗邻107国道黄金商务带，有华讯方舟、德普特电子等35000家企业入驻。这里生态资源丰富，由东侧广深高速、南侧西乡大道、西侧宝安大道和北侧航城大道－洲石路围合而成，包含铁仔山、平峦山和龙企山。

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10楼

2019-11-18 14:49:31

西乡街道于2017年就开始进行该区域的规划研究，2018年正式定义铁仔山科技城，并进行“一城、一镇、一港、一河、一谷”的战略布局。五大产业片区将发挥各自的优势，构建完整的产业链。

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11楼

2019-11-18 14:57:06

铁仔山科技城是其中非常重要的一个产业载体，未来将充分利用好铁仔山的先天优势，依托片区14个在建、拟建城市更新项目和产业升级项目，释放208万平方米产业空间，打造科技化、智能化、生态化的高端智造产业聚集区，打造广深科技创新走廊的重要产业节点。

(图片来源于街道，铁仔山科技城片区规划图)

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12楼

2019-11-18 15:44:10 来自Android手机客户端

京基好不少，毕竟专业做地产的。似乎近期要开几栋，有时间节点么？

引用楼主的发言:
据那边销售透露，现在整个营销策划团队都是京基的了，京基收购康达尔成为康达尔的大股东，旗下土储未来都将由京基来开发。
引用5楼竟2826661_微信的发言:
京基是加进来操盘还是？处于什么角色？

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songtian539

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13楼

2019-11-18 15:49:07

从长远来看，前后都是超级公园绿化，高尔夫球场已经收回改成公园，在西部片区都是少有的大盘，山海上城是很有增长潜力。前期坑爹的开发商也改成了实力强大的京基，后续4期商业写字楼建设起来，加上旁边碧桂园等其他开发商集中开发新楼盘，山海上城未来还是很值得拥有。
但是目前是有两个难以改变的缺点：住宅是40还是50年的，且已经过去10年左右；小区没有地铁，无车出行较为不便；
可以大胆预测，新出来的67栋估计均价在6.5以上，待后期再次普涨的话，估计要过8万，这个时间节点估计在2025年。

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14楼

2019-11-18 15:49:14

近期将推二期2/6/7栋，销售说本月底或下月初就会开盘。

引用12楼竟2826661_微信的发言:
京基好不少，毕竟专业做地产的。似乎近期要开几栋，有时间节点么？
引用楼主的发言:
据那边销售透露，现在整个营销策划团队都是京基的了，京基收购康达尔成为康达尔的大股东，旗下土储未来都将由京基来开发。
引用5楼竟2826661_微信的发言:
京基是加进来操盘还是？处于什么角色？

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15楼

2019-11-18 15:51:38

如今，片区内运作中的城市更新项目较多，载体空间潜力巨大。其中，更新项目多以工业升级改造为主，比如金百利工业园、塘东工业区、南太集团城市更新项目和奋成工业区等；也有部分城市更新项目为“工改居”，比如骏业工业区和凤凰岗松宝大家俱A馆地块更新单元（海峦坊）等。

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16楼

2019-11-18 15:54:12

项目周边布局的更新改造项目较多，近1-2年内，就有碧桂园凤凰智谷、中国天谷及阳基九方广场等项目入市，待周边这些项目改造完成后，周边的环境和配套将有较为明显的提升。

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17楼

2019-11-18 16:05:55 来自网易彩票Android手机客户端

哇，周边好多旧改

，不过大多都是产业用房，到时候竞争有点大～

引用楼主的发言:
项目周边布局的更新改造项目较多，近1-2年内，就有碧桂园凤凰智谷、中国天谷及阳基九方广场等项目入市，待周边这些项目改造完成后，周边的环境和配套将有较为明显的提升。

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18楼

2019-11-18 16:06:49

西乡滨海风情小镇位于宝安区西乡街道，与项目一路之隔，规划范围北至机场南路，南至银田路，西至海岸线，东至宝安大道，占地面积约8.4平方公里。

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19楼

2019-11-18 16:12:56

小镇文物古迹众多，如文昌阁、清代固戍码头、固戍瞭望台等。其中，西乡码头以其800余年历史，曾为清代往来香港的重要商埠码头，固戍清代码头旧址则是深圳唯一保存较为完整的码头旧址，文昌阁、一鼓过三洲等传说彰显宝安的文化内涵。

未来将挖掘海洋文化，将西乡滨海风情小镇打造为“国际化湾区的新亮点，最具魅力的城市海岸线。

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20楼

2019-11-18 16:15:32

三、地块信息

根据康达尔公司于2011年11月30日与深圳市规划和国土资源委员会宝安管理局就位于宝安区西乡街道、沙井街道、福永街道三块土地征收和开发签订的《收地补偿协议书》，康达尔公司取得了西乡固戍地块10.5万㎡保留用地的商住开发权（以下简称“西乡项目”）。

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